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Analizamos en este artículo el caso de un Arrendamiento de local de negocio entre dos empresas resuelto por una sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, de 17 de diciembre de 2021. La empresa arrendataria demandaba la modificación del contrato de arrendamiento de local de negocio frente a la empresa propietaria, la titular de un Centro Comercial, para que se declarase que los efectos del contrato de arrendamiento quedaron suspendidos desde el 14 de marzo de 2020 y que las facturas emitidas por la sociedad arrendadora durante el periodo de cierre al público no tienen el carácter de exigibles.

También, con carácter subsidiario, en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, solicita que acuerde ajustar las rentas a un importe equivalente a las ventas que obtuvo el local.

La mercantil arrendataria pretendía la declaración de concurrencia de los presupuestos necesarios para aplicar la doctrina de la rebus sic stantibus y, en su virtud, que se ajustara el contrato de arrendamiento a partir de la reapertura al público del centro comercial, de forma que la renta y gastos se vean reducidos mensualmente en la misma proporción que se reducen sus ventas respecto de las ventas del mismo mes de la anualidad anterior.

La sociedad arrendadora se opuso a la modificación de arrendamiento de local de negocio, alegando lo siguiente:

* Que en el contrato de arrendamiento se recoge la posibilidad a favor de la arrendataria de desistir de alguna de las prórrogas indicada con un preaviso de seis meses, por lo que la arrendataria pudo dejar de estar obligada a pagar las rentas.

  • Ya con anterioridad a la declaración del estado de alarma la demandante arrendataria se encontraba en situación de mora, debiendo las rentas desde enero de 2020, por lo que los resultados negativos de la explotación del negocio no responden exclusivamente al cambio del panorama económico sino también a la mala gestión de la empresa o a la delicada situación económica de su sector empresarial.
  • Que el RDL 15/2020 de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo prevé únicamente la moratoria o aplazamiento del pago de las rentas y además acotada temporalmente a los meses en que el Estado de Alarma permaneciera en vigor; pero no prevé la reducción ni la condonación de rentas.
  • La sociedad arrendataria no agotó sus opciones de mitigar los efectos de la pandemia; pues durante los tres meses de suspensión de la apertura al público de los locales, el centro comercial estuvo abierto y la mercantil arrendataria pudo acceder al mismo para actividades propias de su negocio como inventarios, venta on line o gestión administrativa.
  • Una vez abierto al público el centro comercial, la sociedad arrendataria inicialmente no aperturaba todo el horario que permitía la titular arrendadora; y el descenso de las ventas no es imputable sólo a la pandemia puesto que el negocio desarrollado en el local arrendado tenía ya un descenso significativo de las ventas desde el verano de 2019.

Según la arrendadora, no se cumplen los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, en la medida que no se ha producido la desaparición de la base del negocio (excesiva onerosidad) que frustre la finalidad económica y cause desequilibrio, pues la renta pactada tiene una parte fija y otra variable por las rentas.

Considera que tampoco se ha acreditado el requisito del nexo causal entre el cambio de circunstancias y la excesiva onerosidad, puesto que la excesivad onerosidad ya concurría anteriormente por el descenso de las ventas, dado que la actora ya incumplio sus obligaciones anteriormente a la pandemia.

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RESOLUCIÓN DEL CASO sobre modificación de arrendamiento de local de negocio

Se plantea la aplicación de las medidas del RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y RDL 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

El tribunal sentenciador concluye que no resulta aplicable al caso que nos ocupa el citado RDL.

El RDL 15/2020, prevé la posibilidad de solicitar un aplazamiento o moratoria en el pago de las rentas, mientras que el RDL 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, en el caso de grandes tenedores, permite solicitar rebaja de las rentas o moratoria en el pago; pero ambos decretos exigen como requisito obligatorio que el arrendatario sea autónomo o pyme, y en el caso de Pymes que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (art. 3.2.a) del citado RDL 15/2020, esto es, «que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

  1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.»

En este caso analizado, no concurren tales requisitos ya que la arrendataria, dispone de más de 230 tiendas en todo el mundo y en el año 2019 tuvo una cifra de negocios de 16.028.239 euros y tenía una media de 120 trabajadores.

Por lo que respecta a la Doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus frente al doctrina del pacta sunt servanda, se invoca la STS de 18 de julio de 2019 que hizo un breve resumen actualizado de la doctrina rebus sic stantibus según la cual la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ).

Es condición necesaria para la aplicación de la regla «rebus» la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).

La STS de 09 de enero de 2019 sitúa el fundamento de la citada doctrina próximo a los artículos 7 y 1258 del CC, y explica su encaje con el principio pacta sunt servanda. También la analiza desde la perspectiva del derecho extranjero y la tendencia a su incorporación a textos normativos nacionales e internacionales indicando que:

1.-«Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al «Cambio de Circunstancias», señala:

«(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

«(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que:

(a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato.

(b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido.

(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias».

El juzgador de Orihuela señala en su sentencia que aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. La sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que «el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil».

Mientras que, en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, se propone para el art. 1213 CC la siguiente redacción, inspirada tanto en la idea de la causa negocial, como en la de la asignación de riesgos:

«Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

«La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato».

2.- Respecto a la aplicación de la regla rebus sic stantibus a los contratos con incertidumbre sobre sus resultados económicos, la sentencia 626/2013, de 29 de octubre, declaró que:

«para que sea aplicable esa técnica de resolución o revisión del contrato se exige, entre otras condiciones, como señaló la sentencia de 23 de abril de 1991 , que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual».

Es decir, la regla rebus no puede operar en contratos cuyo ámbito de aplicación propio está constituido por los supuestos en los que no resulta del contrato la asignación del riesgo a una de las partes o una distribución del riesgo de una determinada manera.

3.- Tanto en la jurisprudencia como en las regulaciones internacionales antedichas es condición necesaria para la aplicación de la regla rebus la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo.»

Cita el juzgado de Orihuela, para apoyar su resolución, la SJPI no 20 de Barcelona del 8/1/21, tras indicar que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda , por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional, señala que para se pueda aplicar dicha cláusula que concurrir una serie de requisitos que se extraen del artículo 6.111 PEDC anteriormente citado y de la jurisprudencia del TS que ha analizado esta figura, en especial, la STS 333/2014, de 30 de junio de 2014, la STS 64/2015, de 24 de febrero de 2015, la STS 5/2019 de 9 de enero de 2019; STS 455/2019, de 18 de julio de 2019 o la STS 156/2020, de 6 de marzo de 2020).

Estos requisitos son los siguientes:

1- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.

4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

En la misma línea, la SAP de A Coruña sección 3 del 08 de junio de 2021 resume la doctrina jurisprudencial de la cláusula «rebus sic stantibus» y los requisitos para su aplicación, de la siguiente manera:

1o.- El Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles acaecidos con posterioridad a su constitución. Tanto la doctrina como la jurisprudencia acuden a la cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, normalmente conocida como cláusula rebus sic stantibus. Se define como una cláusula sobreentendida en todo contrato, que se aplica cuando, por la mutación sorpresiva e inesperada de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. Se fundamenta en el ejercicio de los derechos conforme a la buena fe, a la buena fe objetiva en el cumplimiento de los contratos (artículo 1258 del Código Civil ), o la equidad ( artículo 3.2 del Código Civil ). Pero se recuerda la necesidad de que sea muy cautelosamente aplicada, dada su peligrosidad en el orden económico y jurídico, así como por ir en contra del principio pacta sunt servanda y de seguridad jurídica recogido en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil .

Para que sea aplicable se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

(a) La existencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

(b) Que esta alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, que se rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones. La conmutabilidad del contrato desaparece prácticamente o se destruye, por lo que ya no existe una proporción económica entre la prestación de una y otra parte.

(c) Que todo ello acontezca por haber sobrevenido circunstancias realmente imprevisibles, que ese cambio o mutación quede fuera del riesgo normal inherente al propio contrato. Si las partes asumieron en el contrato, de forma expresa o implícita, el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o deberían de haberlo asumido porque el riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. Se descarta la aplicación de la regla cuando en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato.

(d) Y que se trate de contratos de tracto sucesivo o que dependen de un hecho futuro, pues en los contratos de tracto único es de aplicación muy excepcional. Es difícil que en un contrato de tracto inmediato, o de corta duración, pueda acaecer algo extraordinario que afecta a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.

Las consecuencias de una crisis financiera se vienen rechazando habitualmente, por cuanto «la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable». Y, en todo caso, la existencia de la crisis no comporta que se derive una aplicación generalizada y automática de la cláusula «rebus», sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate; previniendo contra el peligro de convertir la posibilidad en un incentivo para «incumplimientos meramente oportunistas» STS 214/2019, de 5 de abril; STS 237/2015, de 30 de abril y 742/2014, de 11 de diciembre.

En la STS de 30 de junio de 2014 se establece que una situación de crisis económica puede, como hecho notorio, servir de causa para la aplicación de la doctrina del rebus sic stantibus, siempre que se acredite que dicha crisis produce la frustración del contrato examinado o causa un perjuicio grave y excesivamente oneroso a alguna de las partes.

En los párrafos siguientes la referida sentencia razona sobre el sentido de la «excesiva onerosidad» de las prestaciones:

» En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:

A). La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.

B). Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

C). En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.»

La misma sentencia resuelve que el hecho de que el contrato sólo contenga estipulaciones relativas a una participación de una de las empresas, como medio de pago, en los beneficios de la otra (retribución variable en función de los beneficios) no significa que de existir pérdidas éstas no hayan de repartirse, bajo el mismo criterio, si el contrato no establecía una expresa asignación de riesgos o esta no resultaba implícita:

«[…] la mera ausencia de esta previsión no puede ser tomada como un hecho concluyente pues, en rigor, de su silencio tampoco se infiere directamente la asignación abstracta del riesgo sino que, por el contrario, este riesgo o alteración sobrevenida debe ser valorado conforme a la nota de imprevisibilidad de acuerdo con su alcance y su incidencia en el contexto económico y negocial en el que incide o se proyecta. De modo que, conforme a lo expuesto, no parece que pueda imputarse dicho riesgo cuando por la transcendencia del mismo no cayera en la esfera de control de la parte en desventaja, ni razonablemente se tuvo en cuenta o se esperase que se tuviese en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato.»

En este sentido STS de 15 de octubre de 2014, se pronunció acerca de la imprevisibilidad de la crisis económica en un contexto muy parecido al del caso de autos, de explotación hotelera, indicando que:

«[…] conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que «razonablemente» se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado.»

Por último, conviene citar la STS de 15 de enero de 2019 donde se resolvió que la regla rebus no era susceptible de aplicación cuando existía una asignación contractual de los riesgos dado que debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla «rebus», con posterioridad el TS ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

  1. Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre , declaró «que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable».
  2. La sentencia 64/2015, de 24 febrero , afirmó que «del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula » rebus sic stantibus» a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate».
  3. La sentencia 237/2015, 30 abril , se apoya en la doctrina de la sala que, «aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla » rebus sic stantibus» en favor del comprador de afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador».

Contraria a la aplicación de la cláusula Rebus es el supuesto de la introducción en un contrato de larga duración de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tienen en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ventas era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario en este supuesto es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización. Aquí no cabe aplicar la rebus.

Ahora bien, continúa el Juzgador de Orihuela, como señala la SJPI de Cartagena no 2 de 01 de septiembre de 2021, A los efectos que nos ocupan, la conclusión más importante de la sentencia transcrita es la relativa a que la fijación de una renta mínima garantizada, junto a una renta variable según ingresos, demuestra que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Poniendo en relación dicha situación con la examinada en el caso de autos, hay que advertir, sin embargo, que la STS 57/2019 tenía como punto de partida la crisis económica que comenzó en 2008 en el sector financiero, riesgo que en dicha sentencia se configuró como normal del mercado. Pero en el caso que nos ocupa la crisis económica está motivada por una crisis sanitaria sin precedentes, la cual ha provocado incluso el cierre forzoso y distintas limitaciones a la ocupación hotelera acordadas por el Gobierno (Orden SND/257/2020, de acuerdo con el artículo 10.6 del Real Decreto 463/2020 ), que abonan la conclusión de la imprevisibilidad del riesgo en cuestión y la falta de cobertura frente al mismo del sistema de asignación de riesgos pactado.»

APLICACIÓN DE LA DOCTRINA AL CASO:

En nuestro caso, el local comercial objeto de autos, ha tenido un descenso de ventas cercano al 67% de las ventas, siendo sus ventas un tercio aproximadamente de las que tuvo en el año 2019.

La declaración de ventas por la actora a la demandada que era imperativa por mor del contrato para fijar la renta variable y el perito judicial ha manifestado que dicha declaración efectuada en tales meses debe estimarse ajustada a la realidad. Siendo así, no todo el descenso de ventas después de la pandemia puede imputarse a ésta, pues en los meses previos la tienda reflejaba una tendencia constante a la baja en las ventas.

Por otro lado, consta que, en el momento de producirse la pandemia en marzo de 2020, el actor tenía pendiente de pago los meses de enero a marzo de 2020 y en el momento de interponerse la demanda a finales de octubre de 2020 adeudaba parte de la renta de enero y la totalidad de enero a marzo de 2020, amen de otras rentas posteriores.

Asimismo, según los datos de afluencia de consumidores al Centro Comercial aportados por la arrendadora se aprecia que, amen del descenso relevante producido en la época de cierre de negocios no esenciales de abril a junio de 2020, desde julio de 2020 a junio de 2021 se aprecia un descenso de afluencia cercano al 50% en comparación con los parámetros anteriores a la pandemia; en julio, agosto y septiembre de 2021, la afluencia va creciendo, quedándose en unas cifras cercanas al 75 % en comparación con los parámetros de 2021. En los dos últimos meses de octubre y noviembre de 2021 se aprecia un repunte acercándose a parámetros próximos a los anteriores a la pandemia.

Partiendo de tales datos fácticos, considera el juzgador que concurren los requisitos para aplicar en este caso la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, por las razones que pasa a exponer:

1.- El hecho de que se pactó una renta variable en función de las ventas con un mínimo, no permite soslayar los gravísimos efectos de la crisis sanitaria, ni dicha cláusula (habitual en el sector) se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable, sino más bien con la finalidad de suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis cíclicas.

2.- En nuestro caso, hay que tener en cuenta la temporada 2020 ha quedado profundamente afectada en el nivel de ventas, puesto que según consta en el informe del perito judicial sufrió una disminución de las ventas de más del 60% en relación con el año 2019, lo que sin duda estuvo motivado en que el local estuvo cerrado al público durante los tres meses de confinamiento, mientras que durante el verano y los meses posteriores, como consecuencia del temor generalizado a los contagios, las limitaciones de movilidad y las restricciones en frontera impuestas por otros países la facturación ha sido notoriamente inferior a la normal, sin que la disminución de ventas que tuvo el local de agosto de 2019 a marzo de 2020 sea comparable con la sufrida en la pandemia. Dicha disminución de ventas también se ha mantenido en el año 2021, igualmente por la disminución de afluencia de público al centro comercial, como se muestra de forma palpable de enero a julio de 2021 de los datos proporcionados por la demanda y ello igualmente por el temor al contagio y ciertas limitaciones de movilidad en determinados países.

3.- El hecho de que algunos meses, después de los tres meses de confinamiento, el local no abriera sus puertas al público en todo el horario que permitía el Centro Comercial, no implica que el actor no haya hecho todo lo necesario para superar las dificultades de la pandemia, puesto que en realidad tal postura persigue reducir costes de personal ante la disminución de afluencia de público de tales meses.

4.- Las partes han intentado negociar la modificación del contrato y no se ha llegado a un acuerdo sobre la cuestión. La parte demandada ofreció a la actora en junio de 2019 una moratoria en el pago de la renta; frente a ello la actora propuso una condonación total de la renta de los meses de confinamiento y una rebaja del importe de la renta para ajustar la tasa de esfuerzo; oferta que no ha sido aceptada por la demandada. De hecho, no es posible afirmar como pretende la actora que la demandada no ha negociado de buena fe.

5.- Es cierto que en los contratos de corta duración es más difícil el cambio de circunstancias de forma tan extraordinaria que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato. En este sentido señala la STS de 06 de marzo de 2020 que el cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.

6.- El hecho de que cuando se produjo la pandemia, la mercantil arrendar adeudaba tres mensualidades, no permite concluir sin más una actitud contraria a la mala fe contractual de la arrendataria que le impide la invocación de dicha cláusula; puesto que como se vio en años anteriores, pese al impago de determinadas mensualidades, en los meses posteriores se puso al día de los atrasos. Tampoco consta que el actor haya adoptado una actitud totalmente pasiva o de impago, puesto que constan sus ofertas para reducir el importe de las rentas efectuadas antes de la interposición de la demanda .

Siendo así, y de forma resumida, podemos indicar que procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus dado que:

Se ha producido un alteración extraordinaria e imprevisible de gran magnitud de los hechos que ayudaron a las partes a consentir la contratación. Las partes, al celebrar el contrato, no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria derivada de la pandemia que ha provocado en la actora una caída media de facturación respecto al año anterior en relación al mismo periodo superior al 60%.

Que esa alteración de las voluntades de las partes para consentir contratar ha producido un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes contratantes. Al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que se pretendían obtener de la explotación del negocio de venta de ropa de niño, el contrato comporta excesiva onerosidad para la parte actora-arrendataria. Por ello, la buena fe y el principio de justicia e imparcialidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la teoría «Rebus Sic Stantibus».

Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se ha llegado a un acuerdo sobre la cuestión tal y como hemos indicado.

Que la solución que se persigue por la arrendataria es modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa. Ahora bien, como veremos conviene hacer una serie de precisiones, para que la propuesta que hace el actor se ajuste de manera más equitativa y justa entre las partes.

Y respecto a la equitativa distribución de las pérdidas de ventas entre las partes el juzgador de Orihuela, en primer lugar, en relación con la propuesta efectuada por la arrendataria, no procede efectuar la exención total del pago de las rentas durante el período en que la tienda estuvo cerrada al público por el confinamiento (abril, mayo y junio de 2020), sino que en dicho período sólo procede hacer una bonificación del 75 % de las rentas a abonar por la mercantil actora, habida cuenta de que el centro comercial estuvo abierto y los empleados de dicha tienda pudieron acceder a la misma para gestiones administrativas, inventario o venta on line.

En segundo lugar, las rentas de julio de 2020 a diciembre de 2022 a abonar por la arrendataria, resulta más adecuado fijar la reducción de las rentas teniendo en cuenta la evolución apreciada en la afluencia de clientes al centro Comercial. Así, respecto a los meses de julio de 2020 a julio de 2021 la reducción de las rentas será del 50%, mientras que de agosto de 2021 a diciembre de 2022, inclusive, será del 25%.

En tercer lugar, no procede la reducción de los gastos a abonar por el actor para los gastos comunes, puesto que la parte a abonar por éste se fija de forma proporcional en proporción a la superficie del local y no en función de las ventas.

He aquí una aplicación de la cláusula rebus en una dimensión profunda: la de la modificación del contrato.

Si quiere que le asesoremos con este o cualquier asunto de otra índole, por favor, póngase en contacto con nosotros.


Sobre el autor:

Luis López - Socio / Área de Litigación y Corporate

Luis López Pardo

Área de Litigación y Empresa

Sammos Legal Abogados