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Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª; de 22 de junio de 2022 establece que los segundos adquirentes gozan de legitimación para reclamar a la promotora por incumplimiento contractual ante el incumplimiento de la memoria de calidades en una compraventa de vivienda sobre plano sustituyendo elementos de baja calidad de los materiales en lugar de los publicitados.

La demanda por baja calidad de los materiales

La parte demandante, en su demanda, reclamaba la condena de los promotores al pago de una indemnización por el coste que supone el cambio de todas las puertas de paso interior y los frentes de armario en madera noble barnizada u otras de igual calidad. 

Fundamentaba su pretensión en los precontratos y contratos de compraventa respecto a adosados y viviendas en construcción, en los que se afirmaba que los materiales y calidades serían los indicados en la memoria de calidades, reservándose la vendedora promotora el derecho a sustituirlos por no existir en el mercado o por razones técnico-constructivas manteniendo siempre el nivel de calidad ofrecido; también se basaba en la memoria de calidades, que recogía en el capítulo de carpintería interior que la puerta de acceso a la vivienda sería blindada terminada en madera noble barnizada y las puertas de paso y frentes de armario en madera noble barnizada y los armarios empotrados con puertas con terminación igual a las de paso.

Igualmente, se indicaba que en los libros de ocupación entregados se reconocía que las puertas interiores son macizas de tablero aglomerado de 35 mm de espesor, chapadas las dos caras lisas y canteadas y barnizadas en color y los armarios con puertas chapadas de la misma madera que las puertas interiores. 

Es decir, el litigio versa sobre la diferencia de calidades en los materiales de las puertas de las viviendas y de los frentes de armarios. Las calidades no se correspondían con la Memoria entregada a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria (hecho probado).


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Pues bien, tras suscribirse las escrituras públicas de compraventa y tomar posesión de las viviendas, los demandantes apreciaron que las puertas no se correspondían con las referidas calidades, y que las mismas eran peores tanto estéticamente como por condiciones de durabilidad, aislamiento acústico y resistencia al agua, además de más baratas. La parte demandada alegó falta de legitimación de los actores de segunda mano para el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual, al no existir con aquellos vínculo de dicha naturaleza.

Según la jurisprudencia invocada en el recurso de casación y mantenida en esta sentencia, se permite a los segundos adquirentes reclamar por el incumplimiento de las calidades comprometidas frente al promotor con quien no suscribieron la compraventa directamente (STS 597/1997, de 30 de junio, y 269/2011, de 11 de abril).

En primera instancia se estimó sustancialmente la demanda interpuesta por los demandantes que compraron directamente de la promotora.

Por el contrario, se desestimó la demanda, por falta de legitimación, de los demandantes que habían adquirido por compraventa con anteriores propietarios.

En la sentencia de la Audiencia Provincial se desestima el recurso de apelación interpuesto por los segundos compradores al entender:

  1. Que los defectos en las puertas no afectan a la esencia e integridad del inmueble, sino a su mejora.
  2. Que no se les había hecho cesión expresa de las acciones.

Sentencia del Tribunal Supremo

Y el Supremo declaró en sentencia 597/1997, de 30 de junio:

«El tercero y último de los motivos a considerar, entiende infringido el artículo 1.257 del Código civil en relación con el 1.907 del Código civil. Mas del hecho de haberse producido la adquisición de la propiedad, por medio de propietarios intermedios que no son directamente el causante, no se infiere que los nuevos adquirentes pierdan legitimación para reclamar. Los Sres. Elvira y Basilio , al adquirir las viviendas de los anteriores propietarios, se subrogan en todas las acciones que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, ya que, tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, pasan al segundo comprador las acciones que asisten a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora. «No es tercero civil, a quien alcance la doctrina de la eficacia relativa del contrato del artículo 1.257 del Código civil, el causante de uno de los contratantes a título singular por acto intervivos ( Sentencias de 5 de octubre de 1975, 3 de octubre de 1979 y 20 de febrero de 1981) y, por tanto, el comprador de una vivienda que la adquiere de quien fue comprador de ella al promotor, está activamente legitimado para reclamar de éste lo debido según el primer contrato de compraventa, como es que se instale el ascensor de acceso a las plazas de garaje». ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 1981). Es reiterada la jurisprudencia que, por tanto, se manifiesta en el sentido de que «los derechos y obligaciones dimanantes del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante», así entre otros, sentencias de 12 de noviembre de 1960, 27 de junio de 1961, 9 de febrero y 5 de octubre de 1965, 25 de abril de 1975 y 3 de octubre de 1979. «Por virtud de la regla «nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet», el causahabiente a título particular está ligado por los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ésta, siempre que influyan en el contenido del derecho transmitido» ( sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1977). En igual sentido y entre otras, la sentencia de 5 de mayo de 1961, declaró que «el comprador o adquirente recibe todas las acciones transmisibles que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, resultando, por tanto, evidente, que está revestido de la acción que le concede el artículo 1.101 del Código civil con carácter general, sin distinguir si la finca ha cambiado o no de propietario». En conclusión perece el motivo».

Igualmente en sentencia 269/2011, de 11 de abril:

«A) El artículo 1257 del Código civil establece como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento ( SSTS de 23 de julio de 1999, 9 de septiembre de 1996). Por ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe.

«B) No obstante lo anterior, tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada. En tal sentido, las sentencias de esta Sala que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligacionespropter rem [por razón de la cosa] constituidas en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa; así en las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, al ser doctrina jurisprudencial que dicho precepto no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas ( SSTS 5 de diciembre de 1996, 29 de septiembre de 1997 y 29 de diciembre de 1998)».

Conclusiones jurídicas

De esta doctrina jurisprudencial se deduce con claridad en interpretación del art. 1257 del Código Civil, que los recurrentes (como segundos adquirentes de la viviendas) están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos.

Es más, la propia parte recurrida reconoce en su oposición al recurso (folio 5) la legitimación de los segundos adquirentes, pero la limita a los derechos inherentes a la propiedad, entendiendo que en el presente caso solo se reclama por una condición accesoria, a saber, una mejora de la calidad de parte de las puertas de la vivienda, por lo que entiende que en este supuesto no sería aplicable el principio de relatividad de los contratos.

Esta Sala debe declarar que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los arts. 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.

En igual sentido la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Protección de Consumidores, sustituida por el Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

No se trata de un pacto contractual secundario, sino una referencia normativamente obligada que se ha de incluir en el contrato, mediante el anexo de la Memoria de Calidades, por lo que no puede calificarse como hace la recurrida de una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.

En conclusión, los recurrentes tienen legitimación activa para reclamar por la baja calidad de los materiales en la compraventa de una vivienda sobre plano, aun cuando fuesen segundos adquirentes ( arts. 1101, 1124 y 1257 del C. Civil)

Luis López

Especialista en Litigación y Empresa

Sammos Legal Abogados