Hace un año, en enero de 2021, se publicaba la enésima Sentencia del Tribunal Supremo rechazando las prácticas “industriales” de las comprobaciones de los valores de los inmuebles que practicaba la Hacienda de todos y para todos para determinar las bases imponibles de impuestos tasas y tributos. Por debajo del Alto Tribunal, salas de lo Contencioso Administrativo de los TSJ y Juzgados de igual orden, resolvían generalmente a favor del ciudadano que reclamaba frente al acto administrativo en cuestión, llamado popularmente «Catastrazo».
Montero, ilustre apellido de ministras de la recaudación, ¡ah no! el anterior era Montoro y era un varón, se ha encargado de que se apruebe una ley para tratar de sortear la resistencia judicial. La Ley 11/2021 de 9 de julio es el instrumento.
El Catastro reajustará el valor
Será la Dirección General del Catastro la que determine con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia de mercado (VRM), resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos (notarios, registradores…) en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase. Actualmente es el 0,9 para urbanos y rústicos. ¿Y los industriales? Aquí está el mapa
Hasta el 31 de diciembre de 2021l, si adquiríamos un inmueble, la parte vendedora fijaba su valor, pero, a efectos de liquidar el impuesto correspondiente, se estima el valor fiscal o el valor asignado por la Comunidad Autónoma en la que esta situado el inmueble.
A partir del 1 de enero de 2022, el valor para declarar como base imponible es el valor de referencia referido anteriormente. Y eso como mínimo, porque si el valor es superior será el que deba declararse.
Esto significa que, por ejemplo, si un padre dona a su hijo un inmueble, debe consignar como base imponible del ISD, el valor de referencia que le asigne el Catastro y liquidarlo conforme a dicha valoración, sin perjuicio de que tras efectuar la autoliquidación pueda solicitar la rectificación de la misma, alegando que el valor asignado lesiona sus intereses legítimos y lo acredite con cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
Y será la Dirección General del Catastro, tras revisar la documentación aportada, emitirá un informe preceptivo y vinculante que ratifique o corrija el citado valor.
La sentencia del Tribunal Supremo sobre el Catastrazo
«Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico».
La sentencia rechazaba el criterio que propone ahora el Ministerio de Hacienda en su nueva normativa antifraude. La ley 11/2021 de 9 de julio cuyos artículos en relación con la revisión de valores (catastrazo) están en vigor desde el 1 de enero, consolida las elevadas tasaciones que hacen las Haciendas autonómicas. El texto formaliza, en contra de este criterio del Tribunal Supremo, que el Catastro establezca el valor de los inmuebles que sirve como base imponible a la hora calcular la liquidación de los impuestos. Y lo viste como valor objetivo, de referencia, de mercado, ya que lo extrae de los datos de las transmisiones de inmuebles de la zona aportados por notarios, registradores o administraciones locales.
En la mayoría de casos, el valor no se corresponderá con el declarado en la escritura y podrá exceder el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que deberá someterse a una mayor tributación.
Subrayaba el Supremo que «esta mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan».
Se insiste en que «ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble». Debe atenderse también al principio de capacidad económica. Tradicionalmente el principio suponía que sólo cuando se producía un hecho o negocio jurídico indicativo de capacidad económica se podía establecer el tributo. Esto supone que la norma con carácter general establece las condiciones para la imposición; sin embargo, no han faltado ocasiones en las que la generalización del hecho imponible establecido en la norma podía ser contraria a la Constitución al producir mayor presión fiscal sobre quienes en realidad tienen menos capacidad económica.
Además, el Supremo establece que «en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto».
Tasas autónomicas del Catastrazo
Sin embargo, la norma actual, «en alas de la seguridad jurídica», confirma las tasaciones por parte de las comunidades autónomas a través del Catastro. El texto recoge que «el valor de referencia que establece el Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva» a pesar de que los tribunales venían tumbando las tasaciones “industriales”de los inmuebles en compraventas, herencias o donaciones que efectuaban las Haciendas autonómicas para recaudar más por los impuestos que tienen cedidos, como Trasmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados o Sucesiones y Donaciones. El IBI queda al margen de esta reforma ya que se mantiene el valor catastral para su fijación, revisado o no. No se utiliza el VRM.
Deberemos, de entrada, por tanto recabar del Catastro el Valor de referencia y, si no estamos conformes, solicitar su revisión con base a un informe de un experto “oficial” que rebata las valoraciones informadas por notarios registradores o administraciones de transmisiones inmobiliarias anteriores en la zona donde se encuentre el bien en cuestión.
Y esto es solo el principio. Las polémicas están servidas y las preguntas en cada caso concreto surgen inevitablemente. ¿Y si no hay valor de referencia? ¿Se sigue utilizando el valor catastral en este caso? ¿Y si el inmueble amenaza ruina o se encuentra al lado de un eco parque de reciente construcción no prevista en las valoraciones anteriores informadas por los notarios colaboracionistas? O el Ayuntamiento ha modificado el planeamiento urbanístico en detrimento de la zona donde está el inmueble o un cambio de usos…
Estás y otras muchas más pueden ser las dudas que necesites resolver, consulta con nuestros abogados expertos en Derecho inmobiliario.
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