Al comprar una vivienda se soportan ciertos gastos llamados ‘gastos hipotecarios’ que pueden llegar a representar del 1 al 3% del total de la hipoteca solicitada, dependiendo del caso.
Antes de 2019 estos gastos eran pagados exclusivamente por el consumidor, hasta que el Tribunal Supremo estableció que se trataba de una cláusula abusiva y se cambió la Ley Hipotecaria para establecer que algunos gastos debían ser pagados por la entidad financiera. Con aquella resolución del Tribunal Supremo se creo el derecho a reclamar la declaración de nulidad de la cláusula abusiva.
De acuerdo con el TJUE, una cláusula contractual puede ser abusiva cuando se genera un perjuicio para los clientes o consumidores y beneficia al empresario, creando un grave desequilibrio en la relación contractual.
Además, debe tratarse de condiciones de contratación no negociadas. Implica que es una condición impuesta, de la que no puedas cambiar los términos y encima te genera un perjuicio. Por eso, este tipo de cláusulas son abusivas y en consecuencia nulas. Por consumidor debemos entender la persona destinataria de los bienes que produce o comercializa el empresario. El TJUE señala que una persona física o jurídica podrá ser considerada consumidor si celebra el contrato para satisfacer sus necesidades propias, sino no sería consumidor.
Una vez descritos los términos básicos sobre este tipo de reclamaciones, hay que entender cual es el cambio que se ha desarrollado ahora y como queda la situación para reclamar los gastos hipotecarios.
Plazos para reclamar los gastos hipotecarios
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo del 14 de junio cambia los plazos para reclamar al banco los gastos hipotecarios pagados indebidamente.
Se trata de implementar un criterio del TJUE, donde se ha establecido que el plazo para reclamar la devolución inicia cuando el consumidor conoce que la cláusula es abusiva.
Por tanto, cuando el Banco responda a tu petición y establezca la nulidad de esa cláusula por abusiva, o cuando un juez lo determine, podrás reclamar las cantidades en un plazo máximo de 5 años (desde que se declare la abusividad).
El criterio del TJUE establece que se debe devolver el 50% de los gastos notariales y el 100% de los de gestoría, registro y tasación, si la entidad impuso el cien por cien de los mismos al cliente. Por tanto, deberás fijarte que establece tu hipoteca sobre los gastos de la misma, si recaen sobre ti, o se dividen y de qué manera.
En cualquier caso, podrás reclamar los gastos independientemente de la antigüedad de la hipoteca, de si esta amortizada o cancelada; ya que la comisión de apertura está incluida entre las devoluciones de los gastos hipotecarios.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
1. Primero deberás recopilar toda la información posible.
Como ya hemos dicho, es esencial comprobar si en la escritura de la hipoteca hay una cláusula donde se te impone el pago de todos los gastos hipotecarios, sin haberlo negociado. Estos gastos pueden incluir gestoría, notaría, tasación de la nota simple y registro de la propiedad. También es importante acreditar que se realizó el pago de esos gastos mediante facturas.
2. Una vez tengas toda la información, puedes iniciar la reclamación de manera extrajudicial interponiendo una reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad Bancaria.
Puedes acudir de forma física y solicitar un formulario a la entidad bancaria; deberás aportar nombre, apellidos, DNI y el motivo de la reclamación. El punto más importante es que el banco debe sellar la reclamación y debes quedarte con una copia del escrito.
También puedes enviar la reclamación por burofax o correo certificado con acuse de recibo.
En 2 meses deberás recibir una respuesta, ya que es el plazo máximo que tiene para contestar la queja.
La solución más fácil
Actualmente, la solución más habitual que da el Banco a las peticiones de devolución de los gastos hipotecarios es establecer la nulidad de la cláusula, pero sin devolver el dinero directamente. Con la respuesta donde se reconozca la nulidad de la cláusula, se podrá realizar la reclamación de la cantidad.
Si te niegan la devolución, podrías interponer una reclamación ante el Banco de España para que este decida si la queja está justificada o no y si procederán a la devolución de los gastos.
Llegado este punto, la única vía que queda es la judicial, y, por tanto, deberás interponer una demanda civil. Para ello, deberás acudir a un Abogado/a con toda la documentación para decidir cual es el paso siguiente.
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