En ocasiones los clientes nos plantean típicas preguntas antes de comprar un inmueble, como si es posible no pagar iva o itp y si el pago es obligatorio en cualquier caso, por eso hemos decidido explicarlo en este artículo.

Lo habitual es que en una transmisión de propiedad privada se genere alguno o varios de los siguientes impuestos y gastos:

• • Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  • Actos jurídicos documentados
  • Notaría, registro, gestoría y demás gastos del préstamo hipotecario…

Dado que el tipo impositivo del IVA es del 21% y el ITP, varia, dependiendo de las CCAA entre el 6% y 10%. En este momento es donde, según los expertos, entra en acción la renuncia a la exención del IVA y la inversión de sujeto pasivo en la compraventa de inmuebles.

Cuando se adquiere en primera transmisión un local existe siempre una obligación de pagar el IVA. El Criterio de la AEAT es:

«Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».

«Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas supone una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas».

«Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas».

Entonces, ¿qué significa esto? 

Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Y las segundas y posteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

Importante: Si la compra la vas a realizar a una entidad bancaria puedes ampliar información en la consulta V2418-14,  donde se explica la tributación en el IVA de la primera transmisión.

Ahora bien, ¿qué ocurre con los casos de segunda o posteriores transmisiones?

Cuando se trata de una segunda transmisión (es decir, fuera de los supuestos anteriores) existe una exención.

Así pues, en el artículo 20.UNO de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido  se encuentran las exenciones que necesitas conocer para este caso. Las relevantes para estos supuestos son las establecidas en los números 20 y 22 del mismo.

En primer lugar, el artículo 20.UNO 20º establece la exención referida a “las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables”. A su vez, se entiende por edificables aquellos “terrenos que sean calificados como solares”, según la Ley del Suelo.

Sin embargo, esta exención no se aplica cuando se trata de:

• • Terrenos urbanizados o en aras de serlo
  • Terrenos que cuenten con edificaciones siempre que se transmiten conjuntamente.

En segundo lugar, el articulo 20.uno.22º, fija la exención sobre las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. A su vez, sobre la misma existe excepciones; es decir, esta exención no se aplicará cuando se trate de:

• • Entregas efectuadas con opción a compra en el contrato de arrendamiento.
  • Entregas que se hagan para llevar a cabo una rehabilitación de la edificación por parte del que adquiera.
  • Edificaciones que sean entregadas con el fin de ser objeto de demolición.

De manera que NO hay que pagar IVA cuando se trata de una segunda o posterior entrega de edificaciones, siempre y cuando se trate de los supuestos exentos.

Sí se puede renunciar a la exención de IVA, tal y como dispone el artículo 20.DOS de la Ley 37/1992, las exenciones fijadas en los números 20º y 22º del apartado UNO del artículo 20.

El citado artículo 20.DOS dice:

Podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, cuando:

1. El adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición.
2. Cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.

Esto es, que el sujeto pasivo podrá renunciar a la exención cuando:

• • La persona del adquirente actúe en un ámbito profesional o empresarial;
  • La persona que adquiere actúe fuera de un ámbito profesional o empresarial, pero vaya a utilizar los bienes adquiridos en operaciones que originen derecho a deducción.

De manera general, el obligado o sujeto pasivo del IVA es:

«La persona física o jurídica que tenga la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al impuesto» (art. 84.1 de la Ley 37/1992).

A pesar de eso, sigue diciendo el citado artículo que tendrán esta obligación de declarar:

«Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al impuesto cuando se trate de una entrega de un bien inmueble y se trate, además, de las entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del art. 20.1 (art. 84.2.e) de la Ley 37/1992) en las que el sujeto pasivo hubiese renunciado a la exención».

El sujeto pasivo normalmente es el obligado a ingresar el IVA, habitualmente quien cobra el IVA a los clientes.

En el caso de los empresarios o profesionales el IVA es neutro, ya que una parte lo cobra, pero la otra se lo deduce. Por lo que la función básica de los empresarios o profesionales es la de recaudadores del IVA.

Pero en determinadas ocasiones la administración se encontraba con que quien lo pagaba, bien lo compensaba o solicitaba la devolución, por lo que la administración dejaba de cobrarlo. Y quien lo cobraba, en ocasiones no lo ingresaba y la administración salía perjudicada.

Estas circunstancias motivaron una reforma por parte de la Agencia Tributaria para que se produjese la neutralidad del impuesto y no se perjudicase al erario público. Surgió la figura conocida como «inversión del sujeto pasivo».

En los casos que hemos comentado anteriormente estamos ante un supuesto de «inversión del sujeto pasivo», es decir, se produce un cambio en la persona del obligado.

No tiene la obligación la persona que realiza la entrega, que es la regla general, sino que la tiene la que adquiere (siempre y cuando se trate de una segunda o posterior entrega y se haya renunciado a la exención).

Ahora bien, hay que analizar cada caso pues existen algunas excepciones, de ahí la importancia de asesorarse previamente.

Esta misma circunstancia se da en las entregas efectuadas como consecuencia de procesos concursales, que también son supuestos de inversión de sujeto pasivo, y es el adquirente el obligado.

¿Puede no tener que pagar IVA o ITP en una compraventa de local o nave industrial?

La respuesta es sí, puede no tener que pagar IVA o ITP siempre que se den ciertas circunstancias.

De hecho, en la mayoría de los casos, si no se cumplen esas circunstancias, hay ciertas maneras conseguir que se den legalmente: conjugando lo que es la exención, la renuncia a esta y la inversión del sujeto pasivo, se puede no pagar ni IVA ni ITP.

Muchos particulares, pequeños empresarios y PYMES han pagado un 10% ITP (entre el 6 y 10% dependiendo de la comunidad autónoma) o un 21% de IVA en la compra de sus locales comerciales por no estar bien asesorados.

Si vas a hacer próximamente alguna compraventa de algún local comercial, nave o despacho profesional contacta con nuestro equipo del Área de TAX LEGAL

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