Aplicada por primera vez la cláusula rebus sic stantibus en el contrato de arrendamiento de una tienda de ropa.
Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 30-12-2021, recurso 345/2021, se demanda por una sociedad, frente a otra, la subsistencia del arrendamiento por tácita reconducción y que se modifique la renta por razón de la cláusula rebus sic stantibus.
La jurisprudencia del TS ha terminado admitiendo la vigencia de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus para aquellos supuestos, siempre excepcionales, donde se rompe el equilibrio de las prestaciones por la irrupción sobrevenida e imprevisible de nuevas circunstancias. Y es que la pandemia de Coronavirus demuestra la oportunidad y vigencia de esta figura jurídica, sobre la base del art. 3 CC, que exhorta a interpretar las normas en función de la realidad social del momento en que han de ser aplicadas, la actual crisis sanitaria, de graves repercusiones económicas. Una institución siempre presente, que ahora se desplaza al plano causal del contrato.
Y es que las relaciones jurídicas onerosas están presididas, con carácter general, por el principio de la conmutatividad, es decir, por el equilibrio de las prestaciones.
Como también están regidas por el principio de la buena fe, que, entre otras cosas, comporta que los contratos se cumplan en sus justos términos. Cuando esos términos, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, cambian profundamente, las prestaciones pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo con el cambio operado.
Se alude entonces a la llamada teoría de la base del negocio. Cuando el sobrevenido cambio de circunstancias afecta al sentido o finalidad del contrato y rompe el equilibrio prestacional del mismo, hace entrar en juego la cláusula rebus. Desaparece la base del negocio al frustrarse la finalidad económica primordial del contrato y también al destruirse la equivalencia de las prestaciones, de suerte que no puede ya hablarse de prestación y contraprestación. Supone una quiebra de la finalidad del negocio, de modo que resulte inalcanzable.
También el Tribunal Supremo ha mitigado ciertos requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus . Aunque no prescinde de él, matiza el presupuesto de la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. No se exige con carácter abstracto.
Si el nuevo escenario no pudo razonablemente tenerse en cuenta en el contexto económico y negocial en que se celebró el contrato, podría invocarse la cláusula. Eso sí, cuando las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo.
No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato.
Con independencia de que la parte arrendadora no tenga la condición de “gran tenedora” se concluye por la Sentencia examinada que la situación vivida con motivo de la pandemia producida por la Covid-19 sí puede justificar la aplicación de la cláusula rebus. Como es lógico, dependerá de las circunstancias de cada negocio.
En este supuesto concreto, entiende que el cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 constituye un episodio que se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus. Fue un acontecimiento por completo extraordinario. La entidad arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local dedicado a la venta de ropa. Vio paralizada su actividad económica. Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones. El local dejó de ser útil para la arrendataria pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. No facturó nada. Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable. Por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada. Y está probado que la arrendataria negoció con la arrendadora para buscar una solución. Es evidente que el cierre convirtió en excesivamente oneroso para la arrendataria el cumplimiento de la obligación contractual tal cual se pactó con la propiedad. Durante esos días se produjo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompió desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la finalidad económica del contrato.
En cuanto a la mora en que se encontraba la entidad arrendataria al tiempo del cierre, apuntar que no debe ser impedimento para aplicar la cláusula rebus. Es verdad que, en derecho comparado, con carácter general, la posibilidad de alterar los términos del contrato está vedada a quien se encuentra en mora. Sin embargo, en nuestro ordenamiento, se prescinde de tal requisito. Y no podemos identificar el descubierto con la mala fe. La cláusula en litigio, se apoya en la buena fe (art. 1258 CC).
Así, una vez que ya se levantó el cierre y la arrendataria, tras solicitar el concurso voluntario, abrió su tienda y el contrato del arrendamiento debe volver a su ser.
No obstante, continúa la Sentencia analizada, las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, no son alteraciones excepcionales. Una caída de ventas del 43% en los primeros diez meses del año 2020 es consecuencia del cierre ya aludido.
A la sociedad arrendataria le incumbía la carga de probar cumplidamente que, tras la apertura de los comercios, seguía subsistiendo una situación económica que alteraba de forma extraordinaria y grave las prestaciones del contrato.
Por tanto, la sola reducción de las ventas en un periodo concreto, incluso con carácter acusado, no puede justificar la aplicación de la cláusula rebus. Tal situación no puede tacharse de imprevisible.
Como recoge la doctrina del Tribunal Supremo, una cosa es que las crisis económicas de efectos profundos y prolongados supongan una variación importante de las circunstancias y puedan alterar las bases del negocio y cosa distinta es que llegue a operar la cláusula rebus sic stantibus. En efecto, su aplicación no se produce de forma generalizada, ni de un modo automático. Además de la crisis, es necesario que concurra una excesiva onerosidad. Se exige una incidencia relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. De ahí que un circunstancial desplome de ventas no pueda justificar ya la aplicación de la cláusula. A diferencia del cierre que es una circunstancia objetiva e impeditiva de la actividad, las ventas tienen un componente claramente aleatorio, que entra de lleno en los riesgos normales del contrato. No podemos afirmar que se haya frustrado la finalidad económica del contrato.
El cierre forzoso de la actividad sí justifica la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus pero no la bajada de las ventas, una vez superada esa etapa.
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